宅基地是农民安居乐业的基础。房屋选址、子女分户安家、返乡养老等主要需求都和这片土地息息相关。这几年来，很多村民一直挂念着一个问题：宅基地以后怎么管？收回的可能性很大。还可以申请新的宅基地吗？目前相关政策的大致框架已经基本确定，到2027年农村宅基地将会发生三个重要的变化，打算翻建房屋、子女要分户、计划进城落户的村民应该提前做好准备，心中有数不亏。宅基地问题
第一项变化就是房地一体确权全面实施，一户一宅核查会更加严格。目前全国正在推进的农村房地一体确权登记工作到2027年基本完成收尾，每家宅基地的位置、边界、面积以及房屋信息都会被录入到全国联网的统一不动产登记系统中去，这就相当于给宅基地颁发了一张正式的电子权属证明。
这份确权档案可以完全厘清以前模糊不清的权属纠纷问题，宅基地的实际面积、是否有一户多宅等状况都可以在系统里查询到。之后宅基地的管理全部按照确权档案来进行，不能够再用口头协商的方式了。建房要严格按照“先批后建”原则，没有取得审批手续就擅自开工属于违规建房，轻则要求停工整改，重则会受到相应的处罚。请大家一定要好好的保管好手中的确权证书，以后翻建老房、办理继承、申领征地补偿的时候，它就是最重要的权属凭证了，如果发现信息有误的话，请及时向村委反映并申请修改。
第二项变化就是新增宅基地指标收紧，政策上优先支持老房原拆原建。以前很多地方对宅基地的管理比较宽松，现在随着国家推行节约集约用地政策，原则上不再新增占地，农户建房将会优先采用老房原址拆除重建的方式。
新占土地申请宅基地的门槛将会大大提升，只有子女结婚确需分户、家庭住房确实紧张，并且符合村庄规划、不触碰耕地红线、村里还有剩余指标的农户，才有可能获得新的宅基地。特别是占用耕地建房属于绝对不能触碰的红线，一旦被发现就会被依法拆除，所有的损失都要由个人自己承担。
第三项变化就是闲置宅基地盘活速度加快，自愿有偿退出机制也更加规范。目前很多农村有大量的农房空置，到2027年以后符合条件的闲置农房将会拥有更多的合法盘活途径：可以出租给返乡创业者开办民宿、农家乐，也可以通过合作、入股的方式交给村集体或者运营主体统一管理，农户按照约定获得分红，既解决了房屋闲置的问题，又可以额外增加收入。
针对已经进城落户、在城镇有稳定住所、不再需要农村宅基地的农户，国家支持其自愿有偿退出，按照规范程序退出之后可以得到相应的补偿，腾退的土地将会被用来进行乡村建设。但是要划定两条红线：宅基地买卖只能在本村集体内部进行，不能向外村人或者城镇居民流转，私下签订的变相买卖协议不受到法律保护，一旦出现纠纷就会出现钱房两空的结果；宅基地有偿退出必须坚持自愿原则，任何单位和个人都不能强迫农户退出，只要合法地使用房屋，宅基地使用权一直属于原来的权利人。
根据上述变化，提出三条具体的建议供参考：计划近期翻建房屋的，动工之前一定要到村委会或者乡镇农业农村服务窗口了解最新的审批标准，并准备好所有的手续之后再开始施工；家中有长期闲置农房的，可以主动向村集体咨询有关盘活政策，按照规定来实现资产增收；对于考虑申请有偿退出的农户要慎重考虑，一旦签字退出之后再回到村里申请宅基地的可能性很小。
编辑：刘天宇
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