《铜仁市住宅小区公共收益管理规定》（以下简称《规定》）自印发之日起施行，为便于社会公众、物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）等准确理解和执行《规定》，现就有关内容解读如下。
一、为什么要出台《规定》？
为规范本市住宅小区公共收益管理，构建全流程闭环监管机制，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》《铜仁市住宅物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本《规定》。
《规定》适用于本市行政区域内住宅小区公共收益的归集、管理、使用等活动。非住宅物业服务项目的公共收益管理，可参照执行。
二、什么是公共收益？包括哪些？
《规定》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备依法开展生产、经营、租赁或有偿使用等活动，扣除法定税费及合理经营成本后的净收益。
公共收益主要包括：
1.利用业主共有场地或道路停放车辆产生的收入；
2.利用业主共有场地、外墙、屋顶、单元门、灯箱等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收入；
3.利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、净水机、自动售卖机等设施产生的收入；
4.利用业主共有房屋、设施设备进行租赁或经营产生的收入；
5.对通信运营商等设立的设施设备收取的场地使用费；
6.处置报废的共用设施设备回收残值；
7.相关单位支付的归业主共有的赔偿金、违约金等；
8.公共收益专户产生的利息收入；
9.其他依法属于全体业主的收益。
公共收益归全体业主共有，任何单位和个人不得侵占、挪用、截留、私分或变相转移。公共收益归属认定，以共有部分权属清册为依据。
三、公共收益管理坚持什么原则？
公共收益管理实行专户存储、独立核算、公开透明、业主决策、政府监管的原则。
四、政府部门和基层组织职责如何划分？
市住房城乡建设主管部门负责制定全市公共收益管理政策，指导区（县、自治县）住房城乡建设主管部门组织实施，对全市公共收益进行监督管理。
区（县、自治县）住房城乡建设主管部门负责组织实施本辖区公共收益管理政策，处置违规行为，指导街道办事处（乡镇人民政府）加强日常监管，督促物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）规范管理小区公共收益。
街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内公共收益日常监管，调解公共收益管理纠纷。物业服务人紧急退出且无业主委员会或物业管理委员会的，可由居（村）民委员会临时代管。
居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好公共收益日常监督和矛盾调处。业主大会成立前，且前期物业服务合同及管理规约未委托公共收益经营管理人的，可由居（村）民委员会临时代管。
五、公共收益管理人是谁？
公共收益管理人，是指依照《规定》负责住宅小区公共收益管理活动的主体，包括物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）等。
业主大会成立后，业主委员会（物业管理委员会）作为公共收益管理人，负责公共收益的收支管理和公示。业主委员会（物业管理委员会）将公共收益委托物业服务人经营管理的，可依据审定的合理成本在合同中约定分配比例及扣除方式。
六、为什么要建立共有部分权属清册？
共有部分权属清册是核定公共收益来源的基础凭证。房地产开发企业、前期物业服务人、业主委员会（物业管理委员会），应当以规划图纸和测绘资料为主要依据，对物业管理区域内共有部分进行全面核查，建立业主共有部分权属清册，并抄送属地住房城乡建设主管部门。
清册应当载明共有部分名称、类型、位置、数量、面积、权属来源及界定依据，包括物业服务用房、值班室等管理用房，业主共有的房屋、公共场地、公共通道，电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等公共区域，业主共有的道路、绿化、文体设施及其他配套设施设备，以及其他依法属于业主共有的部分。
业主大会成立前，共有部分权属清册由前期物业服务人负责编制，房地产开发企业配合提供相关资料；业主大会成立后，由业主委员会（物业管理委员会）负责核对、修订和完善。清册编制完成后，应当在小区公告栏等显著位置公示，公示期不少于三十日。业主有异议的，可向编制主体提出，编制主体应及时答复；对答复结果不满意的，可向区（县、自治县）住房和城乡建设主管部门申请复核。
共有部分权属清册实行动态管理，相关主体应当根据实际情况及时更新。公共收益管理人应当依据清册逐一核查收益来源，建立管理台账，实现“以册管收、以册核收”。
七、公共收益如何归集、核算和分配？
公共收益应当及时全额入账，禁止任何单位或个人私设账户、截留、挪用或进行账外循环。
公共收益管理人应当依据共有部分权属清册梳理公共收益来源，建立管理台账，载明收益来源、合同期限、收入金额等信息；建立专项账目，清晰记录收入总额、合理成本构成、业主所得等信息，确保分配公开透明，接受业主监督。
合理成本是指为获取公共收益直接产生的法定税费、人工费、能耗、设备维保及耗材等费用。已在物业费中列支的成本不得重复计入。主张扣除合理成本的经营主体应当提供财务凭证、合同、票据等原始凭证，供业主大会或业主委员会（物业管理委员会）审定，可委托第三方机构进行审计。利用共有部分开展经营活动，应当签订书面合同，载明收益范围、期限、管理方式、分配比例等内容。
业主大会成立前，利用共有部分开展经营活动，须在临时管理规约或前期物业服务合同中有明确约定；未约定的，须经业主共同决定后方可实施。未依法征得业主同意的，任何组织和个人不得擅自利用业主共有部分从事经营活动。业 主大会成立后，利用共有部分开展经营活动，应当经业主共同决定，可授权业主委员会（物业管理委员会）或委托物业服务人及其他经营主体经营。
八、公共收益账户怎么开、怎么管？
一个物业管理区域应当开设一个公共收益专户，不得以个人名义存储管理。业主委员会（物业管理委员会）以及代管单位管理公共收益，应当以物业服务项目为单位单独开设公共收益专用账户，不得与其他收支共用账户。
公共收益应当专户储存、独立核算。管理单位应当指定专人负责，健全台账，妥善保存经营合同、收支凭证、明细台账、表决资料、审计报告等财务档案，留存期限不少于三十年。不得伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料。
九、公共收益可以用在哪些地方？哪些不能列支？
1.公共收益可用于以下事项：
2.补充住宅专项维修资金；
3.共有部分及共有设施设备的维修、更新、改造费用（物业服务合同约定的除外）；
4.共有部分及共有设施设备的应急处置费用；
5.业主大会筹备及业主大会、业主委员会（物业管理委员会）日常工作经费；
6.业主大会决定给予业主委员会（物业管理委员会）相关人员补贴；
7.委托第三方开展审计、记账、法律服务、招标代理等费用；
8.房屋及共用设施设备保险费用；
9.增设电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等费用；
10.业主共同决定的其他支出。
下列费用不得从公共收益中列支：
1.保修期内依法应由建设单位、施工单位承担的维修、整改费用；
2.依法应由供水、供电、供气、通信、有线电视等专营单位承担的运维管护费用；
3.物业服务合同中约定由物业服务人承担的共有部分运维养护费用；
4.已从住宅专项维修资金中列支的项目费用。
十、使用公共收益要经过什么程序？
业主大会成立前，按照临时管理规约或前期物业服务合同约定使用公共收益；未约定的，公共收益管理人应当就使用事项征求业主意见，形成共同决定后实施。物业服务人申请使用的，应当提前向物业管理委员会或居（村）民委员会报告并接受监督。
业主大会成立后，按照业主大会决定及管理规约约定使用。
十一、公共收益如何公示？
公共收益管理人应当每半年公示一次收支明细，分别于每年1月31日及7月31日前完成公示，公示期不少于三十日。
公示内容应当包含收入明细（含每笔收支项目的名称、内容、单价、数量及金额）、合理成本扣除明细、支出明细、账户余额等信息。
实行线上线下双公示：线下通过小区公告栏、楼道宣传栏等显著位置张贴；线上通过业主微信群、小区公众号、物业管理信息平台等推送。鼓励依托信息化平台，实现公共收益专户资金变动实时可查。
业主对公示内容有异议的，业主委员会或物业服务人应当自受理之日起十日内接受查询；仍有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。
十二、公共收益如何审计？
业主委员会（物业管理委员会）可在每年第一季度末，委托具有资质的第三方机构对上一年度公共收益收支情况进行审计，审计费用在公共收益中列支。审计报告完成后六十日内，应当在小区显著位置公示，公示期不少于三十日。
因物业服务合同终止、业主委员会换届或解散、物业管理委员会解散等原因发生公共收益管理人主体变更，以及业主委员会主要负责人离任、离职的，应当对任期内公共收益收支情况进行审计，费用在公共收益中列支。
占总人数百分之二十以上的业主联名对公共收益收支提出书面异议的，公共收益管理人应当在三十日内委托第三方机构进行专项审计，并将审计结果和整改情况向区（县、自治县）住房城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）报告。
区（县、自治县）住房城乡建设主管部门可根据需要对辖区内住宅小区公共收益开展专项审计。
十三、公共收益如何移交？
业主委员会（物业管理委员会）成立后，原管理单位应当在成立之日起三十日内移交公共收益账户、结余资金及经营收支账目。移交内容应当包括公共收益专户、经营合同、财务凭证及账目、审计报告、公示记录等全套资料。物业服务人不得以业主欠缴物业服务费等为由拒绝移交。
公共收益管理人发生变更的，原管理人应当在合同到期或任期届满前十日内，将公共收益相关资料完整移交给新的公共收益管理人，不得以任何理由截留、转移、侵占、拒交。
十四、违反规定要承担什么责任？
物业服务人擅自利用共有部分进行经营，侵占公共收益的，由区（县、自治县）住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依据《物业管理条例》予以处罚；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
业主委员会（物业管理委员会）成员侵占公共收益的，依法承担返还责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
物业服务人未按规定公示公共收益收支明细的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，公开曝光。
物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）工作人员利用职务便利，侵占公共收益数额较大的，以涉嫌职务侵占罪移送司法机关追究刑事责任；挪用公共收益归个人使用或借贷给他人、数额较大且超过三个月未还的，以涉嫌挪用资金罪移送司法机关追究刑事责任。
党员、公职人员在公共收益管理中存在违规违纪的，移送纪检监察机关处理。住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）工作人员在履职中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依规依纪给予处分。
十五、施行时间及附则
《规定》自印发之日起施行。市住房城乡建设主管部门统一提供共有部分权属清册、公共收益收支公示示范文本。《规定》由铜仁市住房和城乡建设局负责解释工作。
编辑：李雯
责编：张静雯
监审：李悠
终审：梁启明
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